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Samstag, 9. Januar 2010, von Elmar Leimgruber

Österreich: Weg mit den alten überholten Mietprivilegien!

Vermieter in Deutschland dürfen die Bandbreite, die die ortsübliche Vergleichsmiete hergibt, voll ausreizen. Dies teilt die Zeitschrift „ökotest“ in ihrer aktuellen Ausgabe mit. Ergibt sich demnach die Mieterhöhung aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen in dieser Umgebung, so muss nicht etwa ein Mittelwert geschätzt werden, wie zuvor noch auf Landesebene gerichtlich entschieden wurde. Der Vermieter kann sich durchaus an der höchsten Miete orientieren – das entschied nun laut ökotest der deutsche Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 30/09).
Solche vermieterfreundlichen gerichtlichen Entscheidungen gibt es in Österreich leider (noch) nicht. Es wird in den meisten Fällen zugunsten von Mietern entschieden. Und dies, obwohl vor allem in Wien noch der sogenannte Friedenszins verbreitet ist, der auf das ferne Jahr 1914 zurückgeht und Minimieten auch mit Nachfolgerecht im engen Familienkreis ermöglicht. Zudem gelten trotz einer kleineren Lockerung in diesem Punkt seit dem Jahr 2000 nach wie vor unbefristete Mietverträge nicht nur unbefristet und gehen auch nicht nur in dieser Form zudem an künftige Eigentümer über, sondern dürfen, auch wenn sie seinerzeit vom Voreigentümer -vielleicht aus Freundschaft -mit dem Mieter zu niedrig abgeschlossen wurden, nicht dem aktuellen üblichen Mietzinsniveau, sondern nur inflationsangepasst werden.
So gibt es in derselben Zone in Wien beispielsweise 60 Quatratmeter-Wohnungen, für die man als Neumieter netto 500 Euro bezahlt und die Mieter der Nebenwohnung zahlen aufgrund eines alten unbefristeten Mietvertrages 80 Euro (!). Dazu kommt, dass vor allem Altbauten, also alte Zinshäuser (Mietshäuser) sehr strengen Mietkriterien unterliegen und dem Vermieter -ebenfalls unabhängig von der Gegend- der maximal zu verlangende Mietzins vorgeschrieben wird, während bei Neubauten die Miethöhe fast frei (nach Gegend, Angebot und Nachfrage) entschieden werden kann.
Während aber Eigentümer von neuen Wohnhäusern zudem über Jahre hindurch keine neuen Investitionen tätigen müssen und die Mieteinnahmen daher bei ihnen verbleiben, werden die Eigentümer von Altbauten von Bund, Land und Stadt mit immer neuen zusätzlichen Vorschriften im (Um)Bau- und Renovierungsbereich gezwungen. Dadurch wird vielen Kleinvermietern -zu zusätzlichen Ausgaben gezwungen- und bedingt durch die mangelnden kostendeckenden Einnahmen aus unabänderlichen Altmietverträgen die Existenz geraubt, sodass sie nach Jahren des Frusts schlussendlich verkaufen müssen.
Da dieses Problem aber vor allem in Wien nicht nur Vermieter, sondern auch sehr viele (in vielen Fällen uneinsichtige und verständnislose ) Mieter, also Wähler betrifft, wagt es seit Jahren aus populistischen Gründen keine einzige Partei (nicht mal die ÖVP), diese alten Privilegien gesetzlich abzuschaffen und verhindert daher gerechte Mieten.
Der Zentralverband der Hausbesitzer fordert seit Jahren eine diesbezügliche Anpassung des Mietgesetzes, um die Zinshöhe zumindest den sowieso schon niedrigen Altbaumietzinssätzen anzupassen. Leider verhallen alle Appelle. Denn die verantwortlichen Politiker hören da lieber auf die weit populäreren – und medial ausgeschlachteten- Forderungen beispielsweise der Arbeiterkammer (AK), die vollkommen ohne objektive Grundlagen seit Jahren kritisieren, dass die Mieten in Wien zu hoch wären. Sachlich betrachtet ist Wien im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen sogar äusserst günstig. Und die eh nur sehr geringen Preissteigerungen am Mietmarkt in Wien sind einerseits inflationsbedingt, andererseits wird hier unseriöserweise der Bruttomietzinssatz (inklusive Betriebsspesen) über die Jahre hindurch verglichen.
Dabei sind bei genauerer Analyse nicht die Nettomietpreise so drastisch gestiegen: Die SPÖ-regierte Stadt Wien hat mit ihren hauseigenen Firmen die sogenannten Betriebsspesen drastisch in die Höhe schnellen lassen (Müllabfuhr, Abwasser, Strom und Gas wurden in den vergangenen Jahren immer wieder erhöht), was sich natürlich einschneidend auf die Gesamtmiete auswirkt: diese politische Verantwortung für höhere Gesamtmieten sollte auch zugegeben werden und nicht fälschlicherweise Vermietern unterstellt werden.
Ich persönlich stehe zudem auf dem Standpunkt, dass im Europa des 21. Jahrhunderts Ungleichheiten im Mietrecht abgeschafft gehören:
Es muss ein neues Mietrecht her, das zwar weiterhin die Mieter vor unrechtmässigen Kündigungen und auch vor Wucher schützt, aber genauso dafür garantiert, dass die Vermieter einen gerechten und ortsüblichen Mietzins erhalten, unabhängig vom Alter des Mietvertrages (und diese Änderung sollte auch alle unbefristeten Mietverträge betreffen, die älter als 10 Jahre alt sind).
Und die Altbauten verdienen auch dasselbe Mietrecht wie Neubauten, wo Zone, Angebot und Nachfrage die Höhe des Mietzinses automatisch regeln. So ist es anderswo in Europa und die freie Marktwirtschaft ist in Europa auch übliche Praxis, und Österreich darf sich da nicht weitehin international lächerlich machen mit seinen alten überholten Mietprivilegien, sondern es muss handeln.
Es ist ein überholtes Privileg und ungerecht, wenn ein Neumieter für eine Kleinwohnung die ortsüblichen und angemessenen 300 Euro monatlich bezahlt, und sein Nachbar als Altmieter im selben Haus und Stock für eine doppelt so grosse Wohnung nur 150 Euro zahlt. Und ich wünsche mir daher Politiker (egal welcher Partei), die dieses heisse unpopuläre Thema anpacken, und -vielleicht gerade ermutigt durch die aktuelle Entscheidung des deutschen Bundesgerichtshofs- diesen gesetzlichen Missstand endlich beseitigen, für Gerechtigkeit sorgen und so auch einen Beitrag dafür leisten, dass historische Altbauten weiter renoviert werden und für die Nachfahren erhalten bleiben.
Näher an diesem Thema Interessierte können hier die offiziell vorgesehenen niedrigen Kategoriemietzinssätze (diese gelten für alle Altbauten) der Stadt Wien einsehen.